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| 近日，阜南县城市管理局联合鹿城镇人民政府、物业公司对一小区23名业主违法搭建建筑物、构筑物和侵占公共绿地行为进行集中拆除。 究竟何为违法搭建？违法搭建的法律后果是什么？对此，业主该如何维权……昨日， 记者采访了相关法律人士进行以案释法。
拆除违建现场（图片由受访者提供） 阳光房是违建吗？ 此次，在阜南县城市管理局的集中拆除行动中，有多起为违法搭建阳光房。在未经规划部门批准的情况下，多位业主私自动工，在房间楼顶外的露台上私自搭建一处阳光房，破坏了楼顶及隔离墙的原状。 那么，阳光房是违建吗？ 说法：阜南县城管执法局有关负责人介绍，对于阳光房是否属于违建，首先应明确业主独用露台是业主专有部分，还是小区公共部分。根据法律规定，露台要成为专有部分的组成部分，应该符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划；销售合同有约定，即建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭建建筑物。 上述负责人称，案涉小区多名业主私自搭建的阳光房，属于在公共部分的露台上加盖阳光房，确属违法建筑，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益。因此，应予以拆除。 侵占公共绿地，要担何责？ 在此次集中拆除行动中，阜南县城管执法局通过前期排摸，发现该小区有多处绿地被侵占，有些路面已经做了硬化。执法队员在行动前多次与业主一一沟通，对占用绿地硬化路面的行为进行了整改，后期将进行绿植栽种复绿。 说法：小区公共绿地属于全体业主，建成的绿地不得擅自占用。“根据民法典，建筑区划内的绿地，属于业主共有。侵占小区公共绿地，属于违法行为。”阜南县城管执法局相关负责人表示，《阜阳市住宅小区物业管理条例》也明确，禁止侵占、损毁公共绿化及其附属设施。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。 业主权益受损，如何维权？ 近年来，多地小区出现违法建筑，除了有安全隐患外，还侵犯了其他业主的权益。去年，四川成都一小区居民楼入户门头垮塌的案件引发关注。当时，该小区有一栋居民楼的门头被认定为违建，被该楼栋业主起诉后获胜，法院判决由属地街道办城管部门依法拆除。 那么，因其他业主违法建设，自身权益受损，如何维权呢？ 说法：安徽蓝邦律师事务所律师夏雷解释，根据民法典，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。 同时，民法典规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可依法向法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由，向法院提起诉讼。 物业公司免责吗？ 在处理私搭乱建的纠纷中，应积极发挥物业公司或业主委员会的职责。 此前，贵州发生一起纠纷：某小区业主私搭违法建筑，影响其他业主生活及人身安全，其他业主觉得物业不作为，就不愿付物业费…… 对于部分业主私搭乱建，物业公司应当怎么做呢？ 说法：物业公司在日常工作中，应该落实管理职责，加强和完善巡查监管制度，早发现早制止。如果业主有违法搭建，物业应当予以制止，制止无效的，可以代为提起诉讼。其怠于履行制止义务的，应当承担不利后果。如未予阻止，物业企业即负有管理不当的责任。 如物业公司已经认真履行了物业服务合同所约定管理职责及物业管理条例的规定，对小区违法建筑行为进行了告知、劝阻、向政府主管部门举报汇报的程序，就应当视为已经完成了法定义务。其在民事赔偿领域就是免责的，相关业主也不应以此为由拒交物业费。 |
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