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会不会违约？能否通过“经营贷”“消费贷”替换房贷……
最近，“提前还房贷”屡屡登上热搜。提前还贷是否要支付违约金？贷款中介“包办”贷款靠谱吗……随之而来的一些法律问题，你了解吗？法律人士建议，提前还贷别跟风，搞懂这些法律问题再决定。 排队提前还房贷 有的预约到5月 “申请房贷要排队，提前还款为啥还要预约排队？”昨日上午，在阜城一家银行办理提前还贷业务的岳女士有些不解。她介绍，自己在2017年10月购买了一套二手房，贷了近60万元的房贷。今年，手头宽裕一些，岳女士打算提前将商贷全部还清，谁知该项业务并不能即刻办理。 随后，岳女士按照银行工作人员的指点，在APP上申请提前还贷，发现预约日期已经排到了5月3日。“如果线下申请，手续相对繁琐，也需要预约到4月1日以后。” 市民朱先生告诉记者，他于2018年办理住房商业贷款，去年12月份申请了提前还贷，上周刚刚办理好了相关手续。朱先生表示，一边是高于5%的贷款利率，一边是低于4%的存款理财收益率，让他果断选择提前还款。 “每天几乎有上百单提前还贷业务要处理，银行审批也需要流程和时间，所以只能提前预约，排队办理。”办理该业务的一名工作人员表示，从去年11月份开始，提前还贷的市民日益增多，尤其是春节过后。他分析，出现提前还贷“爆火”的原因主要是，多地首套房贷利率不断下行，与存量房贷利息差扩大，触发了提前还贷现象。 提前还贷涉嫌违约 是否提前还贷，需考虑多重因素 记者搜索发现，全国多地都出现了提前还贷热潮，此类话题屡屡登上热搜，相关的法律问题也引发大家关注。 提前还贷到底会不会违约？对此，安徽吴咸亮律师事务所律师吴咸亮解释，根据民法典，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息；债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。 吴咸亮分析，由此可见，银行为了消除或减少提前还贷可能会带来的预期收益减少，与购房者进行事先协商，在合同中约定一定比例的违约金，并不违反法律和行政法规的强制性规定。“如合同中明确约定了提前还贷的限制条款，根据意思自治原则，合同双方均应从其约定，否则就会面临违约风险。” 记者从多家银行了解到，许多银行会在合同中明确约定提前还贷的要求。一般来说，借款人提前还贷，须事先向贷款人提出申请，经贷款人同意，方可提前偿还部分或全部本息。同时，为确保借款合同的稳定性，银行通常会规定借款期限在1年以内的，不得提前部分还本。 建议 警惕“经营贷”“消费贷”换房贷套路 出现提前还贷热潮后，一些市民无法及时还贷，就找上了中介公司。记者了解到，有中介给出了减少利息的“捷径”：以“利率低”“时限长”“放款快”等说法诱导购房者，推销通过“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取资金，以替换房贷。 此外，一些社交媒体上还为此衍生出了不少“还贷”攻略，部分中介专门开辟了代办服务，以较低利率的其他贷款替换房贷，赚取“过桥费用”。为此，相关部门提醒，违规参与可能要承担刑事责任。 吴咸亮告诉记者，在实际操作中，贷款中介一般会先为购房者提供资金用于结清房贷，再让购房者以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，从中牟取高额“中介服务费用”、“资金过桥费用”等。面对购房者不具备申请“经营贷”的资质条件，部分中介宣称“包办注册公司流程”，“帮助”购房者顺利获批经营贷款，实际却是利用购房者信息注册了一个无业务、无流水的“空壳”公司，甚至还有些中介公司诱导借款人提交虚假材料，导致借款人涉嫌骗贷。 “必须警惕这些中介公司违规套取贷款背后隐藏的风险或陷阱。”吴咸亮提醒，购房者要认清违规转贷背后隐藏的风险，依法合规办理贷款业务，诚实守信，按照合同约定使用贷款资金，共同维护良好的市场秩序。 是否提前还贷，需考虑多重因素 到底要不要提前还贷，是不少市民纠结的问题。 对此，有专家提供了“攻略”：首先，前提条件是手有“余粮”，有一部分自有的闲置资金；其次，要考虑房贷利率，如果申请房贷时的贷款利率较高，则可以考虑提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大；再次，“余粮”是否有更好的去处也要考虑，如果找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款；最后，提前还款的时点选择也非常重要。市场流行的一种说法是，等额本息没有超过贷款年限三分之一，等额本金没有超过贷款年限四分之一，提前还款比较划算。 吴咸亮还提醒，是否提前还贷要量体裁衣，可以权衡自身投资收益与贷款利息之差，再谨慎做出决定。“如果提前还贷，还要与银行认真核对还款方式、还款金额、还款期限等内容，并留存好还款相关凭证，以备发生纠纷时能够提供相关的证据进行证明。” 相关 贷款利率调整变化算不算情势变更呢？银行要是不接受提前还贷，能起诉吗？一起来看看。 问：房贷利率调整是否属于法律上的“情势变更”？ 答：民法典规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。 买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。 问：如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝提前偿还房贷，能提起诉讼吗？ 答：根据民法典，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝提前还贷。因此，当事人有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由消费者负担此项费用。 据法治日报 |
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