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律师：物业不得以停止供电、供水等 方式催交物业费 “7号楼301，欠钱不还……”因业主未交物业费，物业公司聘请的安保人员拿着大喇叭在入户大厅循环播放“催费信息”，楼栋管家还拍摄视频四处传播。业主将物业诉至法院，要求其停止侵权行为并赔礼道歉。 近日，阜阳市中级人民法院二审判决了这样一起案件，看法官来以案说法。 案例 市民刘先生（化姓）居住在阜城某小区，因对物业服务不满，未正常交纳小区物业管理服务费。去年12月，物业公司聘请的10多名保安人员不仅到其家中催交物业费，还在入户大厅用喇叭喊话：“7号楼301，欠钱不还……”不仅如此，楼栋管家还拍摄了刘先生被催费的视频，并四处传播。 在刘先生看来，物业的催费行为对自己的生活造成了影响，令其精神及名誉受到损害。今年年初，他将物业公司起诉至法院，要求其停止侵权行为并赔礼道歉。 对此，物业公司辩称保安公司人员属于他们委托的一家保安服务公司，主要从事秩序维护服务，其用喇叭催交费用的行为并非物业公司指示。发生争执后，物业公司人员及时制止。此外，保安公司用喇叭播放的时候只说明房号，未说明或泄露其姓名、电话等，且在楼下播放，社会影响较小。 今年5月，一审法院开庭审理了该案，认为民事主体的人格权受法律保护，任何组织或个人不得侵害。本案中，刘先生虽与物业公司就物业费及服务标准产生纠纷，但双方可按照法律规定进行维权。物业公司采取在小区用喇叭“喊话式”催要物业费的行为较为过激，侵犯了业主的权益。遂一审判决，物业公司在小区公示栏中张贴公告（公告期限15天），公开向刘先生赔礼道歉。 一审判决后，物业公司不服，提起上诉。近日，阜阳市中级人民法院依法开庭审理了该案，判决维持原判。 说法 现实生活中，物业和业主因物业服务费产生纠纷的案例不在少数。一起来看安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师王飞飞对其中的法律问题进行解读。 物业公司通过禁用电梯、限进车库、停水停电等方式催收物业费，是否合法？ 《民法典》规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。今年1月1日起实施的《阜阳市住宅小区物业管理条例》也明确，物业服务企业不得采取中断、限时限量供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆进出小区、限制使用电梯等方式催交物业费。 电梯、车库等属于业主共有部分，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，物业公司是受托管理建筑物及其附属设施等共有部分，禁用电梯、限进车库属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，未经业主共同决定，物业公司无权自行决定。 如何合法地催交物业费？ 业主有义务根据物业服务合同支付物业费，若业主违反合同逾期不支付物业费的，依据相关规定，物业公司首先应当催告业主在合理期限内支付，催告是前置程序；合理期限届满业主仍不支付的，物业公司可以通过诉讼或仲裁来解决争议，请求支付物业费。 物业公司催交物业费无可厚非，但要以合理合法的方式进行，否则既激化了矛盾达不到维权的目的，又触犯了法律。 业主对物业提供的服务不满意，能拒交物业费吗？ 《民法典》规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 因此，业主对物业公司提供的服务不满意，一般情况下不能直接拒交物业费，但在特定条件下可以合理拒交或减少支付。 人格权受侵害该如何维权？ 依据《民法典》，人格权是民事主体享有的生命权、身体权、健康权、姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权等权利。民事主体的人格权受法律保护，任何组织或者个人不得侵害。 人格权受到侵害的时候，可以要求对方停止侵权行为、通过公开道歉等措施来消除影响。如果身心受到严重伤害，造成了严重后果，还可以请求赔偿。 |
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